Доходность коммерческой недвижимости в 2026 году: сколько на самом деле приносят стрит-ритейл, офисы и участки в Петербурге

Доходность коммерческой недвижимости в 2026 году в Санкт-Петербурге распределяется так: стрит-ритейл с сетевым арендатором даёт 11-12,7% годовых, помещения свободного назначения и небольшой торговый формат — 10-11,5%, офисные блоки — 9-10%. Это валовые цифры. Чистая доходность после налогов и расходов на 1,5-3 процентных пункта ниже. Поверх арендного потока идёт рост стоимости самого объекта: в отдельных сделках он достигал 42,5-55% за период владения.

Короткий ответ: что сколько приносит

Срез по актуальным объектам петербургского рынка на июль 2026 года:

• ГАБ под федеральной продуктовой сетью, 280-380 м² — 12-12,7% годовых, окупаемость 8-9 лет.
• Стрит-ритейл в новом ЖК, 160-300 м² — 11,5-11,8% годовых, окупаемость 8,5-9 лет.
• Помещение под аптечную сеть, 110-130 м² — около 11% годовых, окупаемость 9 лет.
• Помещение свободного назначения, 240 м² — около 10,5% годовых, окупаемость 9,5 лет.
• Офис класса B+, 175-210 м² — около 10% годовых, окупаемость 10 лет.
• Офисный блок в бизнес-центре, 420 м² — около 9% годовых, окупаемость 11 лет.
• Земельный участок под коммерцию — арендного потока нет, доход только на выходе из проекта.

Средняя доходность по портфелю Kushner Estate за семь лет работы превышает 10,5% годовых по аренде и 20% годовых по стратегии перепродажи. За это время компания провела более 30 000 м² коммерческой недвижимости и заработала инвесторам свыше 2,5 млрд рублей.

Что происходит с рынком в 2026 году

Ключевая ставка. С 27 июля 2026 года Банк России держит её на уровне 14%. Средняя ставка в оставшейся части года прогнозируется в диапазоне 13,7-14%.

Депозиты. Во второй декаде июля 2026 года средняя максимальная ставка по рублёвым вкладам в топ-10 банков составила около 12,83% годовых. По трёхмесячным вкладам — 13,35%, по полугодовым — 12,94%, по годовым — 12%.

Вакансия в стрит-ритейле. По данным NF Group, за первое полугодие 2026 года вакантность на центральных торговых коридорах Петербурга выросла на 0,5 процентных пункта, до 7,5%. К концу года прогнозируется около 8%. В городах-миллионниках показатель держится в коридоре 7-9% практически без изменений к прошлому году.

Вакансия в торговых центрах. На конец IV квартала 2025 года стабилизировалась на уровне 3,1%.

Ставки аренды. За 2025 год выросли на 10-20% за счёт инфляции и индексации договоров. В лучших локациях у метро рост составил 3-7%. На Невском проспекте в начале 2026 года просят около 7 600 рублей за м² в месяц без НДС, на Старо-Невском — 3 900 рублей.

Активность арендаторов. Nikoliers насчитала 24 новых арендатора в петербургском стрит-ритейле за первый квартал 2026 года, на пять больше, чем годом ранее. Общепит даёт 30% открытий, фэшн — 26%.

Картина спокойная: рынок не растёт взрывообразно, но и не проседает. При такой конфигурации доходность делается выбором конкретного объекта, а не рыночным приливом.

Валовая, чистая и полная доходность: три разных числа

Путаница в этих трёх понятиях — причина большинства разочарований инвесторов.

Валовая доходность = годовая арендная плата / цена покупки × 100%. Это то, что пишут в объявлениях. Помещение за 68 млн с арендой 680 тысяч в месяц: 8,16 млн / 68 млн = 12% годовых.

Чистая доходность = (годовая аренда минус все расходы) / цена покупки × 100%. Реальные деньги на руки.

Полная доходность = чистый арендный поток плюс изменение рыночной стоимости объекта за период. Именно она показывает, сколько вы заработали на самом деле.

Пример из практики компании: помещение под «Магнитом» площадью 377 м² с арендой 830 тысяч рублей в месяц дало 12,7% годовых аренды и рост стоимости на 55%. Считать такой объект только по арендной доходности означает недооценить результат в разы.

Как считать чистую доходность: расчёт по шагам

Возьмём помещение 300 м² у Проспекта Просвещения за 83 млн рублей с заявленной доходностью 11,8%.

Шаг 1. Годовой валовой доход. 83 млн × 11,8% = 9,79 млн рублей, то есть примерно 816 тысяч рублей аренды в месяц.

Шаг 2. Вычитаем налог с дохода. На УСН «Доходы» это 6%: минус 588 тысяч рублей в год. Остаётся 9,2 млн.

Шаг 3. Налог на имущество. Для объектов, включённых в региональный перечень по кадастровой стоимости, ставка в Петербурге применяется к кадастру. При кадастровой стоимости условно 60 млн и ставке 2% это 1,2 млн рублей в год. Остаётся 8 млн.

Шаг 4. Эксплуатационные расходы, не переложенные на арендатора. Обычно 100-300 тысяч рублей в год для торгового помещения такого размера. Остаётся около 7,8 млн.

Шаг 5. Управление. 10% от месячной арендной платы, но не менее 15 000 рублей в месяц: около 980 тысяч в год. Остаётся 6,8 млн.

Шаг 6. Резерв на простой и ремонт. Один месячный платёж в год: минус 816 тысяч. Остаётся около 6 млн рублей.

Итог. Чистая доходность = 6 млн / 83 млн = 7,2% годовых. Против 11,8% валовых.

Цифра в шаге 3 сильно зависит от того, попал ли объект в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, и какая ставка действует в регионе. Это надо проверять до сделки, а не после. Если помещение не в перечне и налог считается от балансовой стоимости, чистая доходность будет заметно выше.

Окупаемость: почему цифры отличаются на два с половиной года

По объектам петербургского рынка окупаемость считают в двух вариантах.

Без ожидания — арендатор въезжает сразу после покупки. Помещение на Парнасе за 58 млн: 8 лет 8 месяцев. Аптека у Парнаса за 42 млн: около 9 лет. ГАБ на Дыбенко за 44 млн: около 9 лет.

С ожиданием — учитывается период приёмки, ремонта, подключения мощностей и поиска арендатора. Та же Парнасская история: 11 лет 2 месяца. Аптека: около 11 лет. ГАБ на Дыбенко: 11 лет 6 месяцев.

Разница в 2-2,5 года — это цена простоя. Она возникает из-за реальных сроков: приёмка у застройщика занимает от нескольких недель, подключение мощностей от месяца, отделка 1-3 месяца, поиск арендатора от двух недель до полугода.

Отсюда вывод, который экономит деньги: объект с готовым арендатором стоит дороже пустого на 10-20%, но экономит вам эти два с половиной года. Математика чаще всего в пользу готового арендного бизнеса.

Стрит-ритейл: почему он лидирует по доходности

Первые этажи жилых домов дают лучший процент в Петербурге по трём причинам.

Первая — устойчивый арендатор. Продуктовый магазин, аптека, пекарня работают вне зависимости от экономического цикла. Вторая — относительно небольшая площадь: 100-400 м² легче сдать, чем 2 000 м². Третья — привязка к жилой застройке: пока в квартале живут люди, трафик есть.

Реальные результаты по сделкам Kushner Estate:

• 12,1% годовых аренды плюс рост стоимости с 78 до 115 млн рублей (+47,5%) по помещению под «Пятёрочкой»;
• 12,7% годовых плюс 55% роста стоимости по объекту 377 м² под «Магнитом»;
• 12% годовых плюс рост капитализации на 42,5% (с 21,1 до 30 млн рублей) за год;
• 13% годовых по закрытой продаже под аптечную сеть;
• 34,7% на перепродаже первого этажа;
• рост арендной ставки со 100 до 150 тысяч рублей в месяц (+55%) за счёт пересогласования условий.

Офисы: 9-10% и почему меньше

Офисный сегмент в Петербурге даёт ниже: блок 175 м² класса B+ у Новочеркасской — около 10% годовых, 210 м² у Московской — около 10%, 420 м² в БЦ «Морская» — около 9%.

Причины понятные. Офисный арендатор чувствительнее к экономике: сокращение штата или переход на удалённый формат сразу бьёт по спросу на метры. Ротация выше, договоры короче, отделка под каждого нового арендатора стоит денег собственнику. Крупные блоки дольше экспонируются.

Плюс офисов — более простая техническая часть. Не нужны мокрые точки под общепит, десятки киловатт под холодильники и зона разгрузки для фур.

Участки и объекты без арендного потока

Земля под коммерцию — отдельная история. Участок 1 200 м² во Всеволожске стоит 35 млн, 2 400 м² в Кудрово — 52 млн, 900 м² в Пушкине — 29 млн. Арендного дохода они не дают вовсе.

Заработок здесь только на выходе: строительство объекта и его продажа либо перепродажа участка после изменения вида разрешённого использования. Горизонт 2-5 лет, доходность потенциально выше стрит-ритейла, риски тоже. Это формат для тех, кто умеет проходить согласования.

Рост капитализации: вторая половина дохода

Арендная доходность — только часть картины. Стоимость самого помещения меняется по трём причинам.

Стадия готовности объекта. Помещение в строящемся доме дешевле готового на 30-40%. Проход от котлована до ввода даёт основной прирост.

Появление арендатора. Пустое помещение и то же помещение с подписанным договором на пять лет с федеральной сетью — это разные активы. Разница в цене 10-20%, иногда больше.

Рост рынка. Индексация арендных ставок тянет за собой стоимость объектов: цена рассчитывается от потока.

Стратегия Capital Increase у Kushner Estate построена именно на этом: покупка на старте, доведение до состояния «готов к арендатору», продажа. Целевая доходность от 20% годовых при горизонте от шести месяцев.

Три стратегии и их доходность

Capital Increase. От 20% годовых, срок от шести месяцев. Заработок на разнице между ценой входа и ценой выхода. Требует компетенций и готовности к активной работе.

Save Money. 8-13% годовых. Сохранение капитала через арендный поток. Спокойный режим, минимум действий, предсказуемый результат.

Dream Way. Горизонт 3-5 лет. Совмещает поток и рост стоимости. Именно эта модель дала кейсы с 12% аренды плюс 42,5% капитализации.

Выбор зависит от того, нужны ли вам деньги ежемесячно или вы готовы ждать и заработать больше на выходе.

Коммерция против вклада и квартиры

Вклад. Топ-10 банков в июле 2026 года: 13,35% на три месяца, 12,94% на полгода, 12% на год. Плюсы — ликвидность и страхование АСВ до 1,4 млн рублей. Минусы — ставка зафиксирована на срок, тело вклада не растёт, при снижении ключевой ставки новые вклады будут хуже.

Квартира под аренду в Петербурге. Валовая доходность 5,3-7% в зависимости от района, чистая редко превышает 5-6% годовых при покупке без кредита. Средний срок окупаемости около 16 лет. Предложение на рынке долгосрочной аренды выросло на 36%, что давит на ставки.

Коммерция. 9-12,7% валовой доходности, 7-10% чистой, плюс рост стоимости объекта. Порог входа выше: от 40-50 млн против 8-12 млн за студию. Управление сложнее, ликвидность ниже: продать помещение за 90 млн труднее, чем квартиру за 10 млн.

Честное сравнение выглядит так: депозит удобнее, квартира привычнее, коммерция доходнее. Разрыв между 5,5% по жилой аренде и 11-12% по стрит-ритейлу примерно двукратный, и он держится годами.

Что съедает доходность на практике

• Простой между арендаторами. Каждый месяц пустого помещения — это минус примерно 0,8-1 процентного пункта годовой доходности.
• Отсутствие индексации в договоре. При инфляции 6-8% пятилетний договор с фиксированной ставкой обесценивает поток на четверть к концу срока.
• Арендные каникулы. Стандартные 2-4 месяца на отделку для сетевого арендатора надо закладывать в расчёт первого года.
• Налог на имущество по кадастру. Может забрать 1-1,5 процентных пункта, если объект попал в региональный перечень.
• Пени и переплаты управляющей компании. По портфелю Kushner Estate удаётся отменять около 80% выставленных пеней и экономить три месяца платежей УК за счёт правильного оформления документов.
• Переменная часть коммунальных платежей в простое. Грамотное управление срезает её примерно на 70% в период отсутствия арендатора.

Прогноз на конец 2026 и 2027 год

Вакансия в стрит-ритейле Петербурга, по прогнозу NF Group, к концу 2026 года дойдёт до 8%. По рынку в целом ожидается умеренный рост доли свободных помещений в коридоре 0,2-0,6 процентных пункта. Резких колебаний аналитики не ждут.

Ставки аренды в лучших локациях упёрлись в потолок платёжеспособности арендаторов: расти дальше теми же темпами, что в 2025 году, они не смогут. Основной рост будет за счёт индексации, привязанной к инфляции.

При снижении ключевой ставки (а прогноз SberCIB на остаток 2026 года — 13,7-14% в среднем) депозиты станут менее привлекательными, и часть капитала пойдёт в недвижимость. Это поддержит цены на качественные объекты с арендаторами.

Практический вывод: доходность в 2026-2027 годах будет делаться на входе. Купленный правильно объект с сильным арендатором и работающей индексацией даст свои 11-12% и сохранит стоимость. Купленный «на глаз» простоит полгода и даст 6%.

Вопросы и ответы

Какая доходность коммерческой недвижимости считается хорошей в 2026 году?

11-13% валовой годовой доходности для стрит-ритейла с сетевым арендатором в Петербурге. Офисы дают 9-10%. Чистая доходность после налогов и расходов — на 1,5-3 процентных пункта ниже. Средний показатель по портфелю Kushner Estate за семь лет превышает 10,5% годовых.

Почему в объявлениях пишут 12%, а на руки выходит 8%?

Потому что в объявлении валовая доходность, а на руки вы получаете чистую. Разницу создают налог с дохода (6% на УСН), налог на имущество по кадастровой стоимости, эксплуатационные расходы, вознаграждение управляющей компании и резерв на простой. Считайте чистую доходность до сделки по каждому объекту отдельно.

Что доходнее: коммерческая недвижимость или вклад?

По номинальной ставке они сейчас сопоставимы: вклад в топ-10 банков даёт до 13,35% на три месяца, качественный стрит-ритейл — 11-12,7% валовых. Разница в двух вещах: аренда индексируется, а ставка по вкладу зафиксирована; и объект растёт в цене, а тело вклада нет. В отдельных сделках рост капитализации составлял 42,5-55%.

Насколько коммерция выгоднее квартиры?

Примерно вдвое по арендной доходности. Квартира в Петербурге даёт 5,3-7% валовых и редко больше 5-6% чистых, окупаемость около 16 лет. Стрит-ритейл даёт 11-12,7% валовых при окупаемости 8-9 лет. Взамен требуется бюджет от 40-50 млн рублей и более сложное управление.

Сколько лет окупается коммерческое помещение?

8-11 лет по петербургскому рынку. Точная цифра зависит от того, считаете вы с периодом ожидания арендатора или без него. По конкретным объектам разница составляет 2-2,5 года: 8 лет 8 месяцев против 11 лет 2 месяцев для одного и того же помещения.

Какие налоги платит собственник коммерческого помещения?

Налог с арендного дохода: 6% на УСН «Доходы», 15% на «Доходы минус расходы», НДФЛ по прогрессивной шкале для физлица. Плюс налог на имущество, который для торговых и офисных объектов из регионального перечня считается от кадастровой стоимости. Форму налогообложения выбирают до сделки вместе с бухгалтером.

Растёт ли коммерческая недвижимость в цене?

Да, и часто это основная часть заработка. Рост даёт стадия готовности объекта (разница между стартом продаж и вводом дома доходит до 30-40%), появление арендатора (плюс 10-20% к стоимости) и индексация арендных ставок. В сделках Kushner Estate зафиксирован рост капитализации 42,5-55% за период владения.

Что делать, если доходность объекта падает?

Разобраться в причине. Если ставка отстала от рынка, пересогласовать условия при продлении договора: в практике компании арендную плату поднимали со 100 до 150 тысяч рублей в месяц. Если расходы выросли, перевести часть коммунальных платежей на арендатора и оспорить начисления. Если проблема в трафике и локации, лучше выйти из объекта и переложиться.

Куда обратиться за подбором объекта в Петербурге?

Kushner Estate работает по Санкт-Петербургу и Ленинградской области с 2018 года, напрямую с застройщиками (ЛСР, «Эталон», ЦДС, «Трест», GloraX, А101, ДОМ.РФ, Setl City, «Расцветай», «Полис») и с базой из 365 контактов федеральных сетей. Офис: Малая Морская улица, 18, офис 221. Телефон +7 812 998 18 08, почта info@kushnerestate.ru.

Подберём объект под вашу стратегию и бюджет: покажем расчёт доходности, проверим договор аренды и сопроводим сделку. Консультация бесплатная.

Получить инвестиционную стратегию